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万科房子五折甩卖,债务或成压倒房企最后一根稻草?

2018-10-01

万科房子五折甩卖,债务或成压倒房企最后一根稻草?
编者按:

  不管你愿不愿承认,这两年的“金九银十”成色是一年不如一年了。对于中国楼市而言,今年这个“金九”显得尤其尴尬

  这个9月,从一线的北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘),到二线杭州(楼盘)、西安(楼盘),楼盘纷纷打折降价促销!易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅数据显示,成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长。

  可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房盛景;而极具戏剧性的西安楼市,从巅峰到低谷,只用了不到半年。楼市寒冬的转折点,正在兵临城下!

  房企债台高筑土地流拍创记录

  必须看到的是,房价最高的六大城市(北上广深杭鹭),已经全部掉头向下;而万科、碧桂园、恒大等宇宙级房企,都在跟时间赛跑,纷纷打折甩卖,全在比拼谁跑得快。万科更是把“活下去”当成当前第一大目标!

  在过去一个多星期的9月20日,一则消息不免让地产人心跳加速。

  今年1-7月,全国流拍土地接近800宗,平均每天4宗,流拍建筑面积近8000万平方米。据中指院数据,一二线城市流拍率峰值在今年6月,分别达19%和7%,属于2013年以来的峰值水平。

  曾几何时,2014年成为近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与14年同期相比高出59%。

  换句话说,无论是土地流拍宗数,还是流拍率,今年都将创下历史新高!

  土地流拍意味着,房地产企业拿地的热情在大大降低。

  而降低的原因无外乎几个:1、之前拿的地还没有开发完成;2、流动资金吃紧;3、回款速度太慢,不及预期;4、融资渠道不畅通;5、大地产商开始主动转型;6、债务过高。

  房企债务高到什么程度?

  看看A股和港股千亿资产房企动辄200%的负债率,真让人透不过气,而且和2016年相比,超过75%的房企借的钱更多了,杠杆比率更高了...

  如果只算2018年下半年到2020年这三年,到期债务就高达14.9万亿,加上2021年及以后的,更是高达19.2万亿。

  据恒大研究院数据,从2018年下半年到2021年,房企集中兑付的有息债务规模,分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后共0.9万亿。

  这是什么概念?截至9月28日收盘,A股总市值为47万亿附近,房企未来的债务总额相当于A股总市值的40%。

  在这种情况下,恒大提出了多项降负债的举措,且卓有成效。2018年上半年,恒大集团税后净利润较去年同期增长125%以上,核心业务利润较去年同期增长100%以上,净负债率进一步大幅下降,从去年年末的184%大幅下降到130%以下,恒大净负债率仅半年时间便大降三成。

  而在恒大2016年财报中,恒大净负债率曾高达119.8%,同比2015年的93.5%上升了26.3个百分点;总借款也较2015年大幅上涨80.2%,达到5350.7亿。

  相比于恒大的提前布局,万科提出了未来要活下去的观点颇具风向标意义!

  9月26日,厦门(楼盘)(楼盘)“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。近5折甩卖房子,而且是厦门这种热门城市,消息一出,让整个地产圈都炸了!

  多年来,厦门的房价,除了北上深谁也不服,一直是国内最高的城市之一!虽然今年以来,二手房也在回调,但新房一直扛着不动,誓要将泡沫进行到底。

  但现在,终于有房企扛不住,开始带头降价,而且这家房企不是别人,正是万科,如果万科都着急去库存,那其他房企还能扛得住吗?

  万科这次的降价,直截了当,堪称血腥,不但不玩套路,而且直接就降40%,这一刀坎下去,厦门楼市怕是要地震了。

  万科为什么要如此快刀斩乱麻?

  一方面,厦门房价有价无市,二手房已经跌了20%多;新房降20%剂量远远不够,必须下狠手,购房者才会买单。据说万科这次降价,效果立竿见影,这次总共拿出来107套,已经卖出去70套。

  万科打响降价第一枪,也是局势所迫!9月初,郁亮在万科内部的讲话传出,他说,“活下去”是万科未来3年的终极目标,让外界惊出一身冷汗!

  但不得不承认,危机来了,“航母”的风险意识往往更强,或许这个冬天会很冷很漫长,但真正高明的人,总会在潮退之前,悄然选择离去;不去冒险赚取最后一个铜板,这才是真正的赢家。

  另一方面,万科的危机感并非空穴来风。多家媒体报道,今年前三季度过去,万科6300亿的回款目标,竟然还有一半多没有完成。

  我们再来看看万科的半年报。

  2018年1—6月,万科实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%;实现营收1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润 91.2亿元,同比增长24.9%。

  尽管万科的营收净利双双大幅增长,但它的销售金额增长率却低于行业平均水平。国家统计局数据显示,今年1—6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元,同比增长14.8%。

  再看万科的负债率。

  2018年上半年,万科总资产为13451.52亿元,资产负债率84.70%,剔除预收款项和合同负债后的资产负债率为46.29%。业界一般认为,企业资产负债率保持在40%~60%较为合理,万科剔除预收款项和合同负债后的资产负债率正好位于该区间内。

  万科半年报显示,今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元,持有货币资金1595.5亿元,净资产为1348.92亿元,净负债率(计算公式为:有息负债减去货币资金,除以净资产)为 32.7%。

  万科32.7%的净负债率,较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。

  上半年,万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元,增加362.8亿元;货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元,减少145.7亿元。

  在净负债率计算的分母(净资产)变化较小的情况下,计算的分子(有息负债-货币基金)增加较多,净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。

  这意味着万科负债压力在增大。今年上半年,万科实际利息支出合计人民币56.3亿元。去年全年,万科实际利息支出合计人民币82.1亿元。今年上半年万科的实际利息支出即已达到去年全年的68.57%。

  尽管如此,万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。

  克而瑞地产研究数据显示,2017年末,170家房企的加权净负债率约为88.73%。2017年销售收入前十位的房企平均净负债率为90.30%,销售收入排名第11至30位的房企平均净负债率为131.67%,销售收入排名第31至50位的房企平均净负债率为109.43%。

  对于房企来说,流动性是生死存亡的生命线,没有钱流进来,一切都难以周转,寸步难行!万科的这种危机感,是房地产开发商的缩影。现在来看,显然高层已经痛下定决心,中国楼市需要的不是调控,而是来一次小小的崩盘,只有这样才会真正回归理性。

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